Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung

Mit Urteil vom 11. Juli 2012 -VIII ZR 138/11- hat der Bundesgerichtshof entschieden,
dass einem Mieter von Wohnraum fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt
werden kann, wenn dieser die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines
Mangels mindert und dementsprechend nicht entrichtet.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und entsprechend der Entscheidung
des erstinstanzlichen Gerichts treffe den Mieter auch in diesem Fall ein Verschulden
an der Nichtzahlung der Miete, denn der Mieter habe die Nichtzahlung der Miete im
Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB auch dann zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder
Fahrlässigkeit zur Last falle. Es gelte der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 BGB.
Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters bestehe auch in
den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels fehlerhaft
einschätze. Der Mieter könne bei Zweifeln die Mieter unter dem Vorbehalt der
Rückforderung bezahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibe, eine gerichtliche
Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung
ausgesetzt zu sein.
Im vom BGH entschiedenen Fall könne der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden
Verschuldens des Mieters verneint werden. Diesem hätte sich die Vermutung
aufdrängen müssen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines
Terrariums mit Schlagen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere
Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedinge und somit an das
Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen seien. Die
aufgelaufenen Mietrückstände von mehr als zwei Monatsmieten seien zwar im Februar
2011 vollständig ausgeglichen worden. Diese Zahlung sei jedoch nicht mehr innerhalb
der Schonfirst des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgt und lasse die Wirksamkeit der vom
Vermieter am 07.01.2010 ausgesprochenen fristlosen Kündigung wegen
Mietrückstands deshalb unberührt. Der Mieter sei demnach zur Räumung der
Mietsache verpflichtet.
Ein Mieter sollte dementsprechend bei Mängeln der Wohnung grundsätzlich die volle
Miete unter Vorbehalt zahlen und sein Minderungsrecht gerichtlich feststellen lassen,
will er nicht eine ristlose Kündigung wegen Mietrückständen riskieren.

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